可以确定的是,随着楼市的不断调控,未来房价走势已经越来越清晰了。
11月15日,国家统计局公布了2021年10月份70个典型城市的房价走势,结果很明显,楼市的主旋律依旧是“降温”:70城中有52个城市新房价格下跌,64个城市二手房市场价格下跌,占比高达91.4%,不仅如此全国平均房价更是重新降至万元以下,降至9749元/平方米,跌至2019年中旬的水平。
事实上,这并不是今年房价首次下跌,记得上个月同期统计局公布楼市“金九”期间数据的时候,平均房价已经出现下跌了,新房价格指数更是过去77个月内出现首次下跌。但对于这样的结果,不少炒房投资的人群表示无所谓,认为楼市偶尔出现的起伏代表不了什么问题,随着市场政策放宽,楼市未来还会继续回暖,丝毫没有注意到“金九”期间楼市数据的意义。
可以说,“银十”数据公布后,狠狠地打了这类人群的脸,并且让越来越多的人意识到,随着楼市不断的调控下,房价也是能够出现下跌的,“房价不跌”的论调早已成为过去。类比9月份的楼市数据,10月份新房价格环比下跌城市数量从36个增至52个,二手房价格环比下跌城市数量从52个增至64个。由此可见当前楼市已经实现了从“普涨”到“普跌”的转变,楼市拐点已经出现。
降价是暂时的,还是会持续下去?易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:11、12月依然会以降价促销积极回笼资金为营销策略和经营策略,新房市场在年底最后两个月仍然面临“较大”的降价压力,从过去房地产市场的周期看,一般会下跌8个月,近期要注意“御寒”的操作。经济学家汪涛也给出了预测:随着调控持续紧绷,叠加房地产税等长效机制加速落地,将拖累市场情绪走弱,今年四季度和明年全年房地产活动会持续下跌。也就是说,今年两年房价走势已基本明朗。
今明两年,房价趋势已基本明朗
为何当前楼市会迅速降温呢?主要有三个方面原因:其一是楼市不断地调控下,房价涨幅不断收缩,炒房投资的群体收益越来越少,只能选择将多余的房产抛售,增加了住房供应量。其二是对于房企而言,如今一方面正面临着“三道红线”要求下的负债指标压力,另一方面则是银行的信贷收紧,过去“以新贷还旧贷”的方法已经行不通了,因此许多房企只能选择降价抛售来解决这些问题。其三是从楼市供需关系来看,央行公布数据显示当前城镇家庭住房持有率已经超过96%,说明整体需求已然不多,但住房供应明显过剩,供需关系失衡导致的房价回落。
对于刚需而言,未来买房显然会更加轻松,除了房价回落以外,还有一个“好消息”:房贷利率下调。根据贝壳研究院的数据,2021年10月,受监测的90个典型城市中,首套房贷款平均利率为5.73%,二套房为5.99%,这两项环比数据均下降了1个基点。与此同时,超过20个城市房贷利率明显下降,比如成都由6.25%降至5.61%,降幅高达0.64%之多。利率下调意味着楼市已经步入“买方市场”,购房成本大幅减少。
准备买房的人,不妨看下这两个忠告
1、资金条件允许的情况下,尽量避开偏远地区房产、人口大量流失城市房产
需要注意的是,上文提到的房价走势回落是以“平均值”作为参考,房价回落的主要原因是房价下跌的城市数量多于上涨城市数量。相关机构统计数据显示,10月份316城中,房价上涨的城市数量为120个,下跌数量为195个。为何会出现这种情况呢?取决于楼市的不断“分化”,大多数人都趋向前往热点城市,比如一二线城市以及沿海地区城市。人口不断流失意味着城市住房需求不断减少,那么房价就缺少了相应的支撑。
反观人口不断流入的热点城市,相当于有源源不断的住房需求流入,尽管难以推动房价出现大涨,但稳中略涨或者波动性上涨还是有可能的。独立经济学家马光远也认为,未来只有“3个20%”值得投资:20%的城市、20%的房企、20%的楼盘。前不久社科院发表的《中国住房发展报告(2020-2021)》中,同样特别提出了4类风险区域:城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。
2、对于住房的选择,以现房为主,避开期房
为什么不建议购买期房呢?上文已经提到过,对于当前的房企来说,显然面临着较大的资金压力,而房企作为资金密集产业,整体资金链比较脆弱,一旦出现问题导致资金链断裂很容易破产倒闭,那么对应的期房也就烂尾了。对于一些降价抛售的房企来说,为了稳定自己的收益,也不排除部分房企在期房中存在偷工减料的行为,以此来降低成本。
因此对于今明两年计划买房的人来说,选择现房不仅能够有效避免这两个问题,同时还能够更为直观感受到住房质量如何,另一方面也能够做到“货比三家”,在众多的选择中挑选更为合适的房子。此外,一些房企可能打着“加价送精装修”的口号来销售房产,这里也需要购房者擦亮眼睛,所谓的“精装房”很有可能不值那么多钱,毛坯房按照自己需求来装修更好。