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来源：真有好房
我们口中的老破小，这些房子因为年龄大了，折旧的厉害，之前又没有什么规划只是简单的建造，所以如今看起来已经破败不堪
这些老破小散落在上海的各个角落里，很少有人会关注也没人想要去调整，每一栋建筑都保持着非常微弱的气息呼吸保存着
如果我问你， 这些老小区未来的房价能卖多少钱，我相信大部分人是答不上来的
很多人的答案肯定是：这个要看到时候的市场行情啊，要看市面上有多少供应啊等等，这些都是未知的
然而在我看来， 不是所有城市市中心的老破小都能善终
一旦城市的中心迁移，那些原来所谓在市中心的老破小们注定会被套牢
首先，我觉得大家要明确一个概念，那就是对于这些老房子来说，房子本身其实是一文不值的，真正值钱的，是这些房子脚下的土地
换句话说， 只有当市中心的土地值钱了，这些市中心的老房子们才会值钱
可是当下的房地产发展，早就已经过了那个闭着眼睛买房都能赚钱的黄金时代，以前说买房除了地段还是地段，所以很多人坚定不移的买市中心
可是现在我发现，未来的市中心可能已经不是很多购房者的最优选择了
对于北上广深几个大城市来说，市中心不会轻易的迁移，过去的十几年里这里的房价节节攀升，似乎并没有出现什么系统性的风险
然而对于其他的一些二三线城市来说，市中心老破小很可能会以悲剧收尾，因为一旦那些城市建设了新区， 尤其是在最近几年的时间里，各个城市市中心的定义，都在发生着改变
随着传统市中心的发展逐渐饱和，相对进入稳定期后，政府开始选择把资源投入到了其他可快速发展的区域
如今有越来越多的地方政府都在拼命干一件事， 发展新的市中心
以往城市的中心往往都会围绕着政府所在地，不断向外扩张，所以行政中心就是城市中心
后来到了市场经济，城市中心就逐步围绕着商业中心发展，比如北京广场附近的西单、王府井，上海的陆家嘴国金，南京的新街口，广州的北京路等，这些地标的出现，让城市的中心本质上发生了变化
政府也会把各种资源都往这些核心的商圈地段倾斜，从而导致了市中心比其他版块提前配套了商业、交通、教育和医疗，同时也聚集了大量的就业人口
随着人群和资源的大量聚集，市中心的房产就慢慢承载了更多的价值，房产的价格涨幅就会比非中心地段相对来说要快一点
所以城市发展的本质，其实就是一个由内向外的过程
也正因如此，很多近郊的地段，城市副中心也在最近几年快速的崛起
比如在2005年以前的上海商业区域构成，主要是由东方商厦、太平洋百货、新世界百货、第一把八佰伴等大商场组队搭建的
而到了2006年以后，消费娱乐的大型商业综合体开始慢慢在上海出现，中山花园龙之梦、五角场万达广场、百联又一城等陆续在多板块开业
随着这些一站式的商业综合体的出现，上海的老牌百货商店和商业街开始衰落
2014年开始，很多优质的商业资源开在了传统意义上的非核心区位，比如上海的吾悦广场是建在了比较偏远的青浦新城，还有虹桥的龙湖天街，七宝万科城市广场等，以此来带动版块区域的发展
不仅一线城市如此，二三线城市自2010年开始，大量新开业的万达、吾悦、银泰百货等大型的商业综合体的选址都集中于新区或政府未来想要重点打造的区域
优质商业资源的转移，伴随的往往是人口聚集的转移
当人口随之转向了其他的一些板块和区域，对于原本只能是市中心的房子才能独享的资源，随着被不断的瓜分，稀释了前期的稀缺性，房子的价值当然也会受到影响
可以说，市中心的迁移，才是老破小最大的敌人
以后的城市可能会演变成：新区比老区贵很多，土豪住郊区别墅、中产住新区大平层、普通人才会住市中心的老破旧
在一线城市可能情况会好一些，但是在二三线城市，一旦市中心发生迁移，原来中心的那些老破小，结局基本上都会被孤立
另外还有很重要的一点， 老破小的价值回归是大概率会发生的事
因为占据了城市核心位置的他们， 不论时间长久，归根到底还是会被拆迁的
可如果拆迁的成本因为老破小的价值水涨船高，那么今后的城市更新对于市政来说就变成了一个难题
相反，只有老破小真正回归它的价值低洼，城市未来才能更好的进行旧城改造工程
如果你去看，现在的一些城市非常核心位置的老破小，比如陆家嘴黄金地段的老破小，单价基本在7万元左右，和周边的次新房是几乎五折的落差
当中国住房需求基本得到满足后，进入了改善时代的房地产市场，这些年份太老的房子显然不符合改善们的需求
虽然寸土寸金的市中心房子稀缺，但类似这样的老破小其实还是有很多很多
原本的产品价值就不得到认可，未来还有更多可替代的产品，老破小未来的趋势岌岌可危
所以如果你在这个时间节点上去买市中心的老破小， 无异于刻舟求剑
因为市中心一直在变化，但房子的位置是不会变得，曾经繁华的市中心在未来的某一天还是有可能会被取代，毕竟大多数的城市，都是在逆城市化发展， 换句话说，今后如果买房，就要追着新区买，追着未来的市中心买
当然，在购买老破小的人群中，也不乏有一些是冲着一个特殊的产物—— 学区
如果是冲着学区去的，不自住、不投资，那基本也不在上述讨论范围内， 像国内有些大城市市中心的老破小，很多天价的一房老破小，本身就是为了占学位的坑
为了让自己的孩子有学可上自然无可厚非， 但如果是投资，建议还是谨慎一些
因为学区房的老破小全靠学区支撑，但学区政策每年都在发生变化，以现在教育资源均衡化的趋势，这类老破小在未来的风险同样很大
同样的，市面上还有那么一部分人，买市中心的老破小可能是在博未来的老破小拆迁
毕竟，老破小有一个隐藏潜力，就是有可能拆迁
从小就听过无数拆迁致富的故事，很多时候自己也想着能被拆迁，瞬间逆袭成土豪
确实，位于上海黄浦区黄金地段的这两千多户拆迁户，每平方米差不多能拿21万，然而，拆迁又谈何容易呢
从房子年份上来说，20年以上楼龄的才有机会拆迁，为了拆迁也就意味着要放弃自住的舒适度和投资的升值潜力
很多城市也早已经过了那个拆迁造富的年代，现在剩下的一些老破小，基本都是市区拆不动，郊区不用拆的存在
如果拆迁是一件不确定的事，那么赌老破小拆迁无异于是在浪费时间
如果某个老小区确定要拆，当你都已经知道这里的拆迁确定了，那拆迁的红利早也就体现在房子的价格上了，此时再买，不过是高位接盘而已
因此，对于市中心的老破小，无论是正向还是反向，最终的结局基本都不会太好
如果真的要买老破小，也建议 买在政府接下来愿意投资的一些新兴区域，而不要执着于现在的市中心
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